2020-06-09 第201回国会 参議院 国土交通委員会 第19号
○浜口誠君 では、もっと具体的に聞きますと、その賃貸住宅管理業者の方が五人のオーナーさんの物件を管理しているとなったときに、それぞれのオーナーさんごとに受領した家賃等の口座を、五人のオーナーさんだったら五つ口座を分けて管理する、そこまで求められているのか。
○浜口誠君 では、もっと具体的に聞きますと、その賃貸住宅管理業者の方が五人のオーナーさんの物件を管理しているとなったときに、それぞれのオーナーさんごとに受領した家賃等の口座を、五人のオーナーさんだったら五つ口座を分けて管理する、そこまで求められているのか。
実際、その定期報告を契約されている相手の方に賃貸住宅管理業者の方がやっているかどうか、これの把握方法はどのようにお考えでしょうか。
○長浜博行君 せっかくつくった制度ですが、賃貸住宅管理業者に国への報告を求めていないのではないかというふうに思いますけれども、これはどういった理由からなんでしょうか。
今御指摘ございましたように、今回の法律案につきましては、賃貸住宅管理業者につきまして、法律上さまざまな義務、規制を課すことにいたしまして、管理業務の適正な管理を確保してまいります。
そこで、今回の法律で適正を図るということであろうと思いますが、平成二十三年に賃貸住宅管理業者登録制度ができ、国土交通省の賃貸住宅管理業者登録簿に任意に登録することとなっていますが、今回、この国土交通大臣の告示に基づく登録制度を法制化したことでどのような改善が見込まれるのか、教えてください。
○井上（英）委員 国土交通省は、賃貸住宅管理業者と家主、そして、たな子と言われる入居者とのトラブルの実態、賃貸住宅管理業者の事業形態や、家主との管理業務の契約状況などを把握し、賃貸住宅管理業の現状や課題を検証した上で、賃貸住宅管理業者登録制度における未登録業者の登録促進、登録制度の見直しなど、賃貸住宅管理業の適正化につなげることを目的にして、昨年、令和元年の七月から八月にかけてアンケート調査というのをやられたというふうにお
このため、昨年、その多発しているトラブルの実態、これを正確に把握をいたしますために、賃貸住宅管理業者の方、それから家主、オーナーの方、それから入居者の方を対象にいたしまして調査を実施をいたしました。その中で、例えばサブリース事業者の方が契約締結時にオーナーに対して将来の家賃変動の条件であるとか、あるいはそれが減額されるリスク、こういったことを説明している割合が六割程度にとどまっておりました。
○政府参考人（野村正史君） 国土交通省におきましては、賃貸住宅管理業に係るルールの在り方、あるいは賃貸住宅管理業者登録制度に未登録の業者についての登録促進の方策などについて、今年度、調査並びに検討を行うこととしております。
現行の賃貸住宅管理業者登録制度におきましては、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて行う賃貸住宅の管理事務又は賃貸住宅を転貸する者が行う賃貸住宅の管理事務を営もうとする者が国土交通大臣の登録を受けることができるという制度でございます。
○政府参考人（鈴木英二郎君） 委員御指摘のとおり、サブリース業者と家主の間で家賃保証をめぐるトラブルなどが多発しておりますことなどを受けまして、国土交通省におきましては、賃貸住宅管理業者に係りますルールの在り方でございますとか、賃貸住宅管理業者登録制度に未登録業者の登録促進の方策などにつきまして調査、検討を行うべく、平成三十一年度予算の概算要求におきまして所要額を計上したところでございます。
意見書では、国土交通省に対し、今ある賃貸住宅管理業者登録制度を、任意の登録ではなく、義務的登録制度とする法整備をするべきこととともに、将来の家賃収入は保証されたものでないこと等、リスクの説明を法令上の義務としてサブリース業者等に義務づけることを求めております。当然の意見だと思います。
賃貸不動産所有者であるサブリースにおける貸し主におきましても、事業者である賃貸住宅管理業者、すなわちサブリース業者との間で情報量、交渉力の格差に基づくと思われるトラブルが時に発生していると認識しております。 したがいまして、サブリース契約における家主が消費者に当たる場合もあり得る、この場合は、サブリース契約は消費者契約と見ることができるというふうに考えております。
○宮本（徹）委員 今、賃貸住宅管理業者登録制度のお話がありましたけれども、これは任意の登録制度なんですよね。ですから、今回、犠牲者、被害者をたくさん出しておりますスマートデイズだとか、あと小さな会社もたくさんありますけれども、こういうものについては未登録ということになっております。
国土交通省では、サブリースにおける家賃保証をめぐるトラブルの防止等のため、平成二十八年九月に、将来の家賃の変動等の条件を重要事項として説明することなどを内容とする賃貸住宅管理業者登録制度の改正を行うとともに、関係団体への通知の発出や広報等を通じ、機会を捉えて指導強化等に努めてきたところでございます。
○石井国務大臣 賃貸住宅管理業者登録制度の創設後五年を迎えて行いました昨年八月の制度改正に際して、実務家、学識者等で構成する第三者の有識者委員会において検討が行われました。
サブリースにつきましては、一般に、賃貸住宅管理業者が、賃貸住宅などを、そのオーナー、所有者から借り上げて、賃借人に転貸する、そういうものであると考えております。
○藤井大臣政務官 株式会社レオパレス21につきましては、現在のところ、賃貸住宅管理業者登録制度の登録を受けていないという状況でございまして、国土交通省といたしましては、同社に対し登録を受けるよう要請を行っておるところでございます。
いわば賃貸不動産所有者でございます、サブリースにおける貸し主におきましても、事業者である賃貸住宅管理業者、サブリース業者との間で情報量、交渉力の格差に基づくと思われるトラブルが時に発生しており、当該貸し主が同種の行為を反復継続的に行っていると見られない場合につきましては、消費者安全法や消費者契約法などにおいて消費者と見ることができる場合があり得ると考えております。
○藤井大臣政務官 賃貸住宅管理業者登録制度は、賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設け、管理業務の適正化を図るため、平成二十三年に創設されております。
サブリースに関する家賃保証契約等についてでございますが、私どもも報道や賃貸住宅管理業者などから報告を聴取することによりまして、その一部でトラブルが発生しているということは承知しております。
この点につきましては、先ほど国土交通省の方から御答弁ありましたように、賃貸住宅管理業者に対して、将来の借り上げ家賃の変動リスクでありますとか、管理受託契約の締結前に重要事項としての説明の徹底を求めるなどの対応を行っているというふうに承知しております。
この民泊施設管理者は、家主不在型の民泊を行う住宅の管理に関する業務を適切に行う一定の能力が求められると考えておりまして、担い手としては、例えば、清掃や苦情への対応等を含む不動産管理の知見を有する賃貸住宅管理業者などが想定されるところでございます。
国土交通省に聞きますけれども、先ほど賃貸住宅管理業者登録ということがございましたが、これに基づいて何らかの対策をとっておりますか。
○宮本分科員 事前に説明をいただきまして、賃貸住宅管理業者登録規程と処理準則というものが定められております。 これは、なぜこのような登録制度をつくったのか、国土交通省、もう一度お答えいただけますか。
さらには、賃貸住宅の管理に携わる賃貸住宅管理業者の業務の適正化を図るために、任意の登録制度を実施をいたしまして消費者による事業者選択の判断に資するようにすることとしておりまして、今委員が御指摘をされたこの三者のそれぞれの立場に立ちながら、バランスの取れたより良い賃貸住宅市場というものを創設するために、取組をさせていただくためにこの法案を提出をさせていただきました。
三、本法は良質な賃貸住宅等の供給の促進を図ることを目的としたものであり、これによって賃借人の居住の安定が阻害されるようなことは意図したものではないことについて、国、地方公共団体等において賃貸人、宅地建物取引業者及び賃貸住宅管理業者に対する意識喚起のための方策がとられるように努めること。
○政府委員（立石真君） 先生御指摘のとおり、昨年の十二月に賃貸住宅管理業者百三十三社につきまして、この百三十三社が管理する民間賃貸住宅について消費税の非課税措置に伴う家賃の改定を行ったかどうかという調査をしたところでございます。